서울 용산구 후암동 특별계획구역4 일대 재개발이 ‘전체통합개발’ 방향으로 속도를 내고 있다. 서울시가 지난 10월 31일 특별계획구역 지구단위계획 변경(안)을 공람한 가운데, 해당 지역 주민들로 구성된 후암동 특별계획구역4 전체통합재개발 추진준비위원회(이하 추진준비위)가 「도시 및 주거환경정비법」 제14조에 따른 입안제안 준비에 착수했다.추진준비위는 현재 구역 내 추진주체 가운데 가장 높은 34% 이상의 주민동의율을 확보한 것으로 알려졌다. 입안제안 요건 충족까지는 약 250부만 남은 상태로 실제 제안 절차가 가시권에 들어왔다는 평가다.또한 추진준비위는 2024년 들어 해안건축, 예시건(서울시 심의위원), 케이티에스엔지니어링(도시계획업체), 통일감정평가법인, 아이스빌 등 다수의 전문 업체들과 계약을 체결하며 사업화 기반을 선제적으로 구축했다. 업계에서는 “구역 내 복수의 추진주체 가운데 가장 조직적이고 빠른 준비 단계에 진입한 곳”이라는 평가가 나온다.반면, 다른 개발 방식은 제약이 크다. 후암1구역은 서울시 기본계획 변경 전까지 재개발 추진이 제한된 상태이며, 4-2·4-3구역 중심의 부분통합개발 방식은 주민 약 27%가 반대동의서를 제출, 신속통합기획 후보지 취소 기준을 넘어선 것으로 확인됐다. 지역 사정에 밝은 한 정비업계 관계자는 “부분개발을 선호하지 않는 주민 수가 상당해 단일구역 개발은 구조적으로 추진이 어렵다”며 “실질적으로 선택 가능한 시나리오는 전체통합 방식이 유일하다”고 말했다.서울시는 이번 공람안에서 전체통합개발을 전제로 평균23층(최대 30층)까지의 층수 완화와 제2종 일반주거지역 종상향을 제시했다. 반면, 개별구역 개발 시에는 평균13층(최대 18층) 제한, 제2종(7층) 일반주거지역 유지가 적용돼 사업성 차이가 크다는 지적이 나온다.부동산 업계에서는 “통합개발이 가능할 경우 용적률·스카이라인·배치 계획에서 유리해 높은 사업성과 높은 미래가치 확보가 가능하다”고 보고 있다.전문가들은 전체통합개발을 선택할 경우 현 개발안 대비 600세대 이상 증가가 가능하며, 최대 3,378세대 규모의 대단지 조성이 가능할 것으로 보고 있다. 이는 조망권 확보를 위한 고층 배치, 단지 규모 확대로 인한 원가 절감 효과 등 사업성 측면에서 유리하다는 분석이다.정비사업 절차상 주민 의사 결정이 사업 방향을 좌우하는 만큼, 주민동의율이 절반을 넘길 경우 해당 구역은 전체통합재개발 방향으로 진행될 가능성이 높다. 추진준비위가 가장 높은 동의율을 확보하고 있어 주도권을 가진다는 평가가 나온다.최근 서울시는 재개발 속도 제고를 위해 임대주택 의무비율 완화, 주민동의율 기준 완화 등 정책을 잇달아 발표하고 있다. 이는 상대적으로 사업 준비가 빠른 지역에 유리한 환경을 제공한다.정비업계 한 관계자는 “용산·남산 인접 지역의 가치 상승 기대, 규제 완화 기조, 주민 참여 확대가 맞물리며 전체통합재개발 가능성이 높아지는 상황”이라고 평가했다.