아파트나 토지, 상가 등을 매매하면서 계약서를 작성하고 계약금까지 지급했지만 이후 사정이 달라져 계약을 취소하고 싶은 상황이 발생할 수 있다. 반대로 매수인이 잔금을 지급하지 않거나 매도인이 소유권이전등기를 거부하면서 상대방이 매매계약해제를 검토하는 경우도 있다.하지만 매매계약은 당사자 사이의 합의가 성립하면 원칙적으로 그 내용에 따라 이행해야 한다. 단순히 가격이 마음에 들지 않게 됐거나 더 좋은 매물을 발견했다는 이유만으로 일방적으로 계약관계를 없던 것으로 돌릴 수 있는 것은 아니다. 매매계약해제가 가능한지는 계약금의 성격과 이행 단계, 상대방의 채무불이행 여부, 계약서에 정한 해제특약 등을 구체적으로 살펴봐야 한다.예를 들어 매수인이 아파트 매매계약을 체결하면서 계약금 5,000만 원을 지급했는데 며칠 뒤 다른 아파트를 구입하고 싶어 계약을 취소하려 한다고 가정해볼 수 있다. 이때 흔히 “계약금만 포기하면 무조건 계약을 취소할 수 있다”고 생각하지만 실제로는 계약이 어느 단계까지 이행됐는지가 중요한 문제가 된다.민법은 매매 당사자 일방이 계약 당시 금전이나 그 밖의 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 경우 특별한 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있다.따라서 매수인이 지급한 계약금이 해약금의 성격을 갖는다면 일정한 요건 아래 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법을 검토할 수 있다. 반대로 매도인이 해제하려는 경우에는 계약금 상당액만 반환하는 것이 아니라 원칙적으로 그 배액을 상환하는 문제가 발생할 수 있다.그러나 계약금 해제는 언제까지나 가능한 것이 아니다. 상대방이 계약의 이행에 착수했다면 민법상 계약금에 의한 해제가 제한될 수 있기 때문이다.여기서 이행의 착수 여부는 단순히 잔금 지급일이 도래했는지만으로 판단하는 것은 아니다. 계약 내용과 당사자가 실제로 어떤 행위를 했는지 등을 살펴 객관적으로 판단해야 한다. 따라서 “잔금일 전이니까 계약금만 포기하면 된다”거나 “중도금 날짜가 지나지 않았으니 아직 해제할 수 있다”는 식으로 일률적으로 판단해서는 안 된다.중도금이 지급된 매매계약에서는 더욱 주의해야 한다. 실제 중도금 지급이 계약 이행의 착수로 평가된다면 이후 단순한 변심을 이유로 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 해제가 어려워질 수 있다. 이 경우에는 상대방과 합의해 계약을 종료하거나 별도의 법정·약정 해제사유가 존재하는지를 살펴봐야 한다.계약금 일부만 지급한 사건도 자주 분쟁이 된다. 예를 들어 계약서에는 계약금을 5,000만 원으로 정했지만 계약 당일에는 1,000만 원만 지급하고 나머지를 며칠 뒤 지급하기로 한 경우다. 이 상태에서 계약을 해제한다면 실제 지급된 1,000만 원만 기준으로 하면 되는지, 약정된 계약금 전체를 기준으로 해야 하는지가 문제가 될 수 있다. 계약서 내용과 계약금 약정의 성격을 구체적으로 검토해야 하는 부분이다.매매계약해제는 계약금 해제 외에도 상대방의 채무불이행을 이유로 하는 법정해제가 문제될 수 있다.예를 들어 매수인이 약정한 날짜까지 잔금을 지급하지 않는다면 매도인은 일정한 요건 아래 계약해제를 검토할 수 있다. 반대로 매수인이 잔금을 준비했는데 매도인이 정당한 이유 없이 소유권이전등기에 필요한 서류 제공이나 목적물 인도를 거부한다면 매수인이 계약해제를 검토하는 상황도 발생할 수 있다.다만 상대방이 약속을 지키지 않았다는 이유만으로 항상 즉시 계약해제가 가능한 것은 아니다. 계약의 내용과 채무의 성격에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고해야 하는 경우가 있으므로 내용증명을 보내면서 곧바로 “계약은 해제됐다”고 단정하는 것은 주의해야 한다.특히 부동산 매매는 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무가 서로 동시이행관계에 놓이는 경우가 일반적이다. 매도인이 이전등기에 필요한 준비를 하지 않은 상태에서 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 이유만으로 채무불이행을 주장한다면 실제 해제요건을 충족했는지가 문제가 될 수 있다.계약서에 별도의 해제특약이 있는 경우에는 약정해제 여부도 확인해야 한다. 예를 들어 일정한 날짜까지 대출이 승인되지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 하거나 특정 인허가를 받지 못하면 계약을 종료하기로 약정한 경우가 있을 수 있다.이때는 특약 문구가 중요하다. 단순히 “대출 진행 예정”이라고 기재한 것과 “대출이 승인되지 않는 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”고 명확하게 정한 것은 법적 의미가 달라질 수 있다. 따라서 계약서의 특약사항을 정확하게 확인해야 한다.부동산의 하자나 계약 당시 설명받지 못한 문제가 발견돼 매매계약해제를 요구하는 사건도 있다. 그러나 목적물에 문제가 있다는 이유만으로 모든 경우에 계약 전체를 해제할 수 있는 것은 아니다. 하자의 내용과 정도, 계약 목적 달성 가능성 및 계약 당시의 설명과 고지 내용 등을 구체적으로 검토해야 한다.매매계약해제가 적법하게 이루어지면 이미 지급한 계약금이나 중도금 등의 반환 문제가 발생할 수 있다. 계약이 해제되면 원상회복의무가 문제되므로 당사자가 서로 받은 급부를 어떻게 반환해야 하는지를 확인해야 한다. 손해배상청구가 함께 문제되는 경우에는 계약해제와 별도로 손해의 발생과 범위를 검토해야 한다.반대로 해제요건을 충족하지 않았는데 일방적으로 계약을 파기하고 이행을 거절하면 오히려 자신이 채무불이행 책임을 부담할 가능성이 있다. 따라서 계약을 종료하고 싶다는 의사와 법적으로 계약을 해제할 수 있다는 것은 구별해야 한다.실무에서는 매매계약서와 특약사항, 계약금·중도금·잔금의 지급내역, 당사자가 주고받은 문자와 카카오톡, 내용증명, 부동산중개업자와의 대화, 대출 및 인허가 관련 자료 등이 중요하게 검토될 수 있다. 특히 상대방이 언제 어떤 의무를 이행하거나 거절했는지를 시간순으로 정리하는 것이 중요하다.매매계약을 해제하려는 상황에서는 감정적으로 상대방에게 “계약을 취소한다”고 통보하기 전에 현재 계약이 어느 단계까지 진행됐는지를 확인해야 한다. 잘못된 해제 통보는 이후 계약금 반환이나 위약금, 손해배상 분쟁에서 불리한 쟁점으로 이어질 수 있기 때문이다.결국 매매계약해제의 핵심은 “계약을 그만두고 싶다”는 의사만 확인하는 것이 아니라 계약금에 의한 해제가 가능한 단계인지, 상대방에게 채무불이행이 있는지, 계약서상 별도의 해제특약이 존재하는지를 구분하는 것이다.부동산 매매계약을 체결한 뒤 계약을 종료해야 하는 상황이 발생했다면 우선 계약서와 특약을 확인하고 계약금·중도금 지급 여부, 상대방의 이행 상황을 정리해야 한다. 이후 계약금 해제인지, 채무불이행에 따른 법정해제인지, 특약에 따른 약정해제인지 법적 근거를 명확히 한 뒤 해제 통보와 계약금 반환, 원상회복 및 손해배상 문제를 검토하는 것이 매매계약해제 분쟁에 대응하는 출발점이 된다. 도움말 법무법인 오현 양제민 부동산전문변호사