아파트나 상가, 토지 등을 매매하면서 계약금과 중도금까지 정상적으로 지급됐지만 정작 잔금일이 되자 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우가 있다. 매도인은 이미 새로운 부동산 계약을 체결했거나 기존 대출을 상환할 계획까지 세워놓은 상황에서 잔금을 받지 못하면 상당한 경제적 어려움을 겪을 수 있다.이때 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 몰취할 수 있는지, 아니면 매수인을 상대로 잔금미지급소송을 제기해 남은 매매대금을 받아야 하는지 고민하게 된다. 그러나 약정한 잔금일이 지났다는 사실만으로 모든 사건에서 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니다. 부동산 매매에서는 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 서로 밀접하게 연결돼 있기 때문에 매도인 측의 이행 준비 여부도 함께 살펴봐야 한다.예를 들어 매도인 A가 매수인 B에게 아파트를 8억 원에 매도하면서 계약금과 중도금을 지급받고 특정 날짜에 나머지 잔금을 지급하기로 했다고 가정해볼 수 있다. 그런데 잔금일이 되자 B가 대출이 나오지 않았다며 한 달만 기다려달라고 요구했다. A는 더 이상 기다릴 수 없다며 계약을 해제하고 계약금을 전부 가져가겠다고 통보했다.이 경우 단순히 잔금지급일이 지났다는 사실만 확인할 것이 아니라 A가 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 목적물 인도 등 자신의 의무를 이행할 준비를 갖추고 있었는지, B에게 잔금지급을 적법하게 요구했는지 등을 함께 확인해야 한다.부동산 매매에서는 일반적으로 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 놓이는 경우가 많다. 따라서 매도인이 자신의 의무를 이행하거나 이행할 준비를 하지 않은 채 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 사실만으로 채무불이행 책임을 주장한다면 실제 법적 요건을 충족했는지가 문제가 될 수 있다.잔금미지급소송을 검토할 때는 우선 매매계약서에서 잔금의 금액과 지급일, 지급방법을 어떻게 정했는지 확인해야 한다. 계약서에 별도의 특약이 있다면 그 내용도 중요하다. 잔금지급이 특정 조건의 성취와 연결돼 있거나 대출·명도·근저당권 말소 등에 관한 특약이 있다면 어느 당사자가 어떤 의무를 먼저 이행해야 하는지를 구체적으로 살펴봐야 한다.매수인이 잔금을 지급하지 않는다고 해서 매도인이 반드시 계약을 해제해야 하는 것도 아니다. 매도인이 계약을 그대로 유지하면서 매수인에게 잔금지급을 요구하려는 경우에는 매매대금 청구를 검토할 수 있다. 이때 매도인 역시 소유권이전등기 등에 필요한 의무를 이행해야 하는 관계가 문제될 수 있으므로 청구내용을 정확하게 구성해야 한다.반대로 더 이상 계약을 유지할 의사가 없다면 채무불이행을 이유로 한 계약해제를 검토할 수 있다. 다만 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간에도 이행하지 않는 등의 요건이 문제될 수 있다. 따라서 잔금일 다음 날 곧바로 “계약은 자동으로 해제됐다”고 판단해서는 안 된다.계약서에 “잔금지급일까지 잔금을 지급하지 않으면 별도의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다”는 등의 특약이 있다면 그 문구와 법적 효력을 별도로 검토해야 한다. 계약서에 해제 관련 문구가 있다고 해서 모든 상황에서 동일하게 적용되는 것은 아니므로 실제 약정 내용과 당사자의 이행상황을 함께 확인할 필요가 있다.계약금 문제도 잔금미지급소송에서 자주 발생한다. 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 이유만으로 매도인이 언제나 계약금을 자동으로 몰취할 수 있다고 생각하기 쉽지만 계약금의 성격과 위약금·손해배상액 예정에 관한 약정 등을 구체적으로 확인해야 한다.특히 계약서에 “매수인이 계약을 위반하면 계약금을 포기한다”는 취지의 내용이 있다면 해당 조항이 어떠한 법적 성격을 갖는지가 중요하다. 단순한 해약금 약정인지, 위약금 또는 손해배상액의 예정인지에 따라 계약 종료 후 발생하는 금전관계가 달라질 수 있다.매수인이 “은행에서 대출을 받지 못했으니 잔금을 지급하지 않아도 된다”고 주장하는 경우도 있다. 그러나 매수인이 자금을 어떻게 마련할지는 원칙적으로 매수인 측의 문제인 경우가 많다. 단순히 예상했던 대출이 승인되지 않았다는 이유만으로 매매계약상 잔금지급의무가 당연히 사라지는 것은 아니다.다만 계약 당시 대출 승인을 조건으로 매매계약을 체결했고 계약서에 대출이 실행되지 않을 경우 계약을 해제하거나 계약금을 반환하기로 하는 명확한 특약이 있다면 판단이 달라질 수 있다. 따라서 대출 관련 분쟁에서는 매수인의 자금사정만 확인할 것이 아니라 계약서 특약을 우선적으로 검토해야 한다.매도인에게 설정된 근저당권이 잔금보다 큰 경우에도 분쟁이 발생할 수 있다. 매수인은 근저당권이 말소되지 않았다는 이유로 잔금지급을 거절하고 매도인은 잔금을 받아야 대출을 상환해 근저당권을 말소할 수 있다고 주장할 수 있다. 이러한 경우에는 계약 당시 근저당권 말소와 잔금지급을 어떤 방식으로 진행하기로 했는지 확인해야 한다.부동산에 임차인이 거주하고 있는 경우에는 명도 문제도 잔금과 연결될 수 있다. 계약서에서 잔금일에 임차인을 퇴거시키고 부동산을 인도하기로 약정했는데 매도인이 이를 준비하지 못했다면 매수인의 잔금미지급만을 독립적으로 평가하기 어려울 수 있다.잔금미지급 상태가 장기간 이어지는 동안 부동산 가격이 변동하는 경우에는 분쟁이 더욱 커질 수 있다. 가격이 상승하면 매도인이 계약해제를 원하고 매수인은 계약이행을 요구하거나, 반대로 가격이 하락하면 매수인이 잔금을 지급하지 않고 계약에서 벗어나려는 상황이 발생할 수 있다. 그러나 시세 변동이나 당사자의 경제적 이해관계가 달라졌다는 사실 자체가 계약을 일방적으로 종료할 수 있는 사유가 되는 것은 아니다.매수인이 잔금을 지급하지 않는 동안 해당 부동산을 다른 사람에게 매도하는 것도 신중해야 한다. 기존 계약이 적법하게 종료되지 않은 상태에서 제3자와 새로운 계약을 체결하면 기존 매수인과의 관계에서 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있기 때문이다. 먼저 기존 매매계약의 해제 여부를 명확하게 정리할 필요가 있다.잔금미지급소송을 준비한다면 매매계약서와 특약사항, 계약금과 중도금 지급내역, 잔금지급일 전후의 문자·카카오톡, 내용증명 등을 확보하는 것이 중요하다. 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비했다는 사실과 잔금 수령을 위해 어떠한 조치를 취했는지를 보여줄 수 있는 자료도 함께 정리할 필요가 있다.상대방에게 잔금지급을 요구하는 과정에서는 전화로만 독촉하기보다 언제까지 얼마를 지급해야 하는지와 미지급 시 어떠한 법적 조치를 취할 것인지를 명확하게 전달하는 방법을 검토할 수 있다. 특히 계약해제를 예정하고 있다면 최고와 해제의 의사표시가 법적 요건에 맞게 이루어졌는지가 이후 소송에서 중요한 쟁점이 될 수 있다.잔금미지급소송에서는 계약을 유지할 것인지 종료할 것인지에 따라 청구 방향 자체가 달라질 수 있다는 점도 중요하다. 계약을 유지한다면 잔금 지급과 소유권이전등기의 관계를 정리해야 하고, 계약을 해제한다면 원상회복과 계약금·중도금 반환, 위약금 및 손해배상 문제까지 함께 검토해야 한다.결국 잔금미지급소송의 핵심은 “잔금일이 지났는데 돈을 받지 못했다”는 사실만으로 접근하는 것이 아니라 매수인이 실제 이행지체 상태에 있는지, 매도인은 소유권이전등기 등 자신의 의무를 이행할 준비를 갖췄는지, 계약을 유지할 것인지 해제할 것인지를 구분해 판단하는 것이다.매수인이 잔금을 지급하지 않고 있다면 우선 매매계약서와 특약, 계약금·중도금 지급내역 및 잔금일 당시 양측의 이행상황을 정리해야 한다. 이후 잔금청구를 통해 계약의 이행을 요구할 것인지, 적법한 최고와 해제를 거쳐 계약관계를 종료할 것인지 결정하고 계약금과 원상회복, 손해배상 문제까지 함께 검토하는 것이 잔금미지급소송에 대응하는 출발점이 된다. 도움말 법무법인 오현 양제민 부동산전문변호사