구미시 관내 재개발및 재건축 아파트 사업이 활발하게 추진 되고있지만 기존 아파트 소유자들은 재건축 아파트 건설시 어떤 혜택과 불이익이 따를지 면밀히 분석 검토해 볼 필요가 있다는 지적이 나온다.구미시 관내 재건축 추진 사업은 공단 4주공 아파트, 황상 2주공 아파트, 송림아파트 등이다.   이중 구미시 공단동 108번지 일대에 재건축할 4주공 아파트는 HJ 중공업(한진중공업)이 건설할 구미 해모로 리버시티로 8개동, 지하 2층, 지상 최고 25층으로 총 756 세대다. 이중 조합원 물량 아파트 제외 일반분양은 424세대다. 구미시 황상 2주공 아파트도 재건축 건설을 서두르고 있다. 1991년 9월 16일에 준공돼 올해 32년째 접어든 노후 아파트로 30년 이상돼 재개발 재건축 사업이 가능한 총 20개동 5층으로 810세대다.송정동 송림 아파트는 우여 곡절끝에 재건축 문이 활짝 열렸다. 이 아파트는 지난2012년께 사업시행 계획 인가를 득했지만 조합내 불미스런 사건으로 그간 사업이 중단 됐다가 올해 구미시 의회 산업건설 위원회 사업 계획 심사 보고서를 통해 정비 사업이 활기를 찾을 것으로 보여진다.송림 아파트 정비구역 총면적은 12만800㎡이다. 하지만 이 아파트는 기존에는 제 2종일반 주거지역 으로 18층 이상 승인된 후 현재는 최고 34층 까지 설계돼 무려 2배 정도 층수가 늘어났다. 층수 증가시 일반 분양률 세대는 늘어나 사업 시행사측은 많은 분양 혜택을 볼수 있지만 기존 조합원들은 같은 면적에 용적률이 늘어 주거공간 전용면적 보다 공유 면적이 더 늘어 득보다 실이 많을수 있다.특히, 용적률 강화시는 건축물의 대지에 여유 공간을 확보해 도시의 평면적인 과밀화 등 억제로 일조, 채광, 통풍 등의 공간 조성으로 쾌적한 주거생활 환경을 조성할 수 있지만 용적률 완화시 기존보다 많은 층수로 주거 전용공간이 적어 늘어난 면적을 사들여 경제적 부담도 가중된다. ◆ 국계법 상 건폐율 제한 전 국토에서 건축 행위를 하려는 경우 해당 용도지역별로 국토계획법에 따라 지정된 건폐율을 반드시 따라야 한다. 국토계획법 시행령은 건폐율의 상한을 정해놓고 그 범위 안에서 지자체가 지역별 상황에 따라 유연히 대응할 수 있도록 조례로 위임하는 방식을 취하고 있다. 이에 실제 건축 행위를 할 지역의 지자체의 조례를 통해 적용할 건폐율을 확인해 봐야 한다.건폐율도 국토계획법이나 건축법상 강화나 완화되는 기준으로 ▲지구단위계획구역 ▲개발밀도관리구역 ▲입지규제최소규역 ▲도시개발구역 ▲정비구역 ▲재정지촉진지구 ▲특별건축구역 ▲특별가로구역 ▲건축협정구역 등 특별하게 이뤄지는 각종 개발사업구역에서 제기된 별도의 기준이 있으면 그 기준에 따르게 된다.이러한 조례 제정에는 행정 관서 의뢰로 지방 의회가 조례로 제정해 재건축시 적용할수 있어 재건축 사업시 시행, 시공사들은 지방자치단체 조례 제정 칼자루를 쥔 의회에 많은 관심과 이목이 집중 되고 있다.◆ 재건축 수익성은 용적률 아닌 평균 대지 지분 아파트 재건축의 수익성을 결정짓는 여러 요소가 있지만, 가장 중요한 것은 용적률이 아닌 평균 대지 지분이다. 평균 대지 지분과 재건축 가능 용적률, 기부채납률을 가지고 재건축의 수익성을 판단할 수 있다.특히, 재건축 가능 용적률, 기부채납률은 제도와 관련된 문제로 아파트 재건축 사업성 검토에서 개별 아파트에게 가장 중요하다.사업 시행사는 용적률만 가지고 재건축이 된다 안된다 하지만 꼭 그렇지만은 않다. 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로 쉽게 말해 땅의 크기와 비교해 건물을 어느 정도 넓이로 건축할 수 있는가에 대한 비율이다.건폐율이 높다는 의미는 건물을 넓게 건축할 수 있다는 것이며, 건폐율이 낮다는 것은 건물을 좁게 건축해야 한다는 뜻이다.   ◆ 중요한 평균대지지분 한 예로 A 아파트와 B 아파트 모두 대지는 10만㎡ 로 용적률은 200%라고 가정 시 현재 건축물의 총량은 20만㎡로 두 아파트가 동일하다. 반면 A 아파트는 1000세대이고, B 아파트는 3000세대라면 A 아파트는 대형 평수 위주, B 아파트는 소형평수 위주로 지어진다. A, B 아파트 모두 재건축으로 기부채납(10%) 후 22만5000㎡ 까지 건물을 지을 수 있고, 평균 전용 85㎡ 아파트를 짓는다고 가정하면, 2647세대를 지을 수 있다. A 아파트는 1000세대를 조합원들이 나누어 가지고, 남은 1647세대를 일반분양해서 그 수익으로 재건축할 수 있다.기존 평수보다 적은 평수를 주는 것이 불만인 조합원들이 있을 수 있으나 인기 있는 평형대 위주로 재건축하는 것이 이익으로 큰 평수를 넣고 세대수를 줄여도 충분히 사업성이 있다.하지만 A 과 달리 B 아파트는 2647세대를 지으면 조합원에게 줄 아파트가 부족하다. 이럴 경우 일반분양 건 자체가 없고 일반 분양이 없다는 건 사업성이 없다는 결론으로 B 아파트가 A 아파트와 같은 수익성을 가지려면 7941세대를 지어야 하기 때문이다.쉽게 말해 A 아파트는 기존 1000세대는 아파트를 받고 1647세대 만큼의 수익이 발생하지만 B 아파트가 A 아파트와 동일한 수익성을 내려면 A 아파트가 1000세대일 때 2647세대로, B 아파트가 3000세대일 때는 7941세대가 돼야 수익성이 동일하다는 계산이다. 게다가 소형평수의 건축비가 높은 것 감안 시 8500세대는 지어야 한다.이럴 경우 22만5000 ㎡에 8500세대면 평균 전용면적이 26.47㎡ 정도가 돼야 해 B 아파트는 전용 17평의 아파트 4000세대 정도를 지어 1000세대를 일반 분양하는 것이 최선이다.   ◆ 대지 지분 못지않은 용적률 용적률 이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하며, 연면적이란 건축물 하나의 각층 바닥면적을 모두 더한 값을 말한다. 쉽게 말하면 땅 위의 건물을 얼마만큼의 크기로 지을 수 있는가에 대한 비율이다. 즉 용적률이 높다는 것은 건물을 높게 지어서 각 층을 다양하게 이용할 수 있다는 의미며, 용적률이 낮다는 것은 건축할 수 있는 건축물의 규모가 작아서 각 층에서 이용할 수 있는 면적이 작다는 뜻이다. 용적률이 높으면 이용할 수 있는 면적이 넓어져서 수익성이 커지므로 토지의 가격은 높아지며, 용적률이 낮으면 면적이 작아서 수익성이 작아지므로 토지의 가격은 상대적으로 낮아지게 된다.이러한 용적률 완화로 지자체는 국계법상 ▲대지 내 공지, 보행공간 조성▲공개공지 확보▲공공용지의 기부체납 또는 임대주택의 건설 등 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위한 용적률의 완화 혹은 인센티브 부여 방안 등도 법규 및 조례를 통해 다양하게 시행되고 있다.이처럼 용적률을 제한 이유는 개발 용도의 토지에는 용적률을 높게, 보전 목적의 토지에는 용적률을 낮게 설정함으로써 건축물과 인구의 밀도가 조정되고 토지의 효율적인 이용과 쾌적한 생활환경을 조성함으로써 효과적인 국토의 이용을 도모하기 위해서다. ◆ BCR 건폐율 과 FAR 용적률 대지면적 용적률에 따라서 25%, 50%, 100%, 150%, 200%에 따라서 건물의 층이 1개씩 늘어나는 모습을 볼 수 있다. 즉 건물의 연면적이 늘어나면서 용적률이 증가하는 것이다.아파트를 짓기 위해서는 그만큼의 용적률이 높야져야 많은 아파트를 지을 수 있다. 재건축 투자 목적으로 아파를 구매할 때, 용적률이 낮다면 조합원들의 수익성이 커지기 때문에 유리하다.용적률이 낮다는 것은 기존 조합원들의 수가 적다는 것이고 재건축해서 추가 일반분양을 통해 조합원들의 분담금에 대한 부담이 낮아지기 때문이다. 따라서 5층 아파트의 재건축이 활발히 이뤄지는 이유다.이처럼 건축회사가 용적률을 마음대로 조정해 올릴 수 없는 이유는 용도지역(주거, 상업, 농업, 녹지)과 인구 규모등으 고려해 정해진 용적률 기준이 있기 때문이다.이러한 기준에도 예외 기준에 따라 도로, 학교, 주민 편익 시설등 기부체납 등으로 용적률 완화가 이뤄져 이를 안 언론들은 특혜의혹 이란 기사를 쏟아냈다.실제로 구미지역 신축 아파트의 경우 용적률 완화로 층수를 기존보다 많이 짓도록 해 특혜 의혹도 일었지만 구미시는 “국계법 46조 지구단위 계획 구역내 건축허가를 받은자는 공공 사설물 설치 제공 시 건폐률과 용적률을 완화 적용할수 있다”며 “세대수가 늘어나 사업시행사의 분양 이익이 될 고층 아파트 용적률 완화 적용을 합법적 방법”이라고 반박했다.